Aký príjem akceptujú banky pri hypotéke?

Často dostávame od klientov otázku, či im banka dokáže pri žiadosti o hypotéku akceptovať ich príjem. V rámci slovenských typov príjmov existuje široká škála príjmov, ktoré je možné zohľadniť, no nie v každej banke sú rovnaké podmienky. Poďme si urobiť prehľad základných, respektíve najčastejších typov slovenských príjmov na celom hypotekárnom trhu.

Rozlišujeme dva druhy príjmov, ktoré banky akceptujú, a to hlavný a vedľajší. Ako už vyplýva z názvu, hlavný príjem je tzv. povinný a je možné doplniť ho ďalším z kategórie vedľajších príjmov. Zároveň platí, že vedľajšie príjmy nie je možné akceptovať bez hlavných. Samozrejme, je možné ich kombinovať a dokladovať aj viaceré súčasne.

Príjem z TPP

Najbežnejší a najjednoduchšie (väčšinou) akceptovateľný je príjem z klasickej pracovnej zmluvy, respektíve trvalého pracovného pomeru. V tomto prípade sa okrem jeho výšky posudzuje aj čas trvania pracovného pomeru a spôsob vyplácania, pričom štandardne je potrebných minimálne 6 odpracovaných (a vyplatených) mesiacov a vyplácanie na bežný účet.

Kľúčové však je, aby zamestnávateľ riadne a načas platil odvody z tejto mzdy, pretože inak nie je možné klienta overiť v sociálnej poisťovni. Nie vždy je samozrejmosťou, že k tomuto povinnému kroku dôjde, a veľakrát ostane žiadateľ o hypotéku prekvapený, keď mu banka nedokáže príjem kvôli tejto „maličkosti“ overiť. Výsledkom je komplikovaný proces, ba až zamietnutie žiadosti.

Častým prípadom je tiež prispôsobovanie si výšky príjmu z TPP s cieľom schválenia hypotéky. Klient sa dohodne so šéfom alebo sa zamestná dočasne vo firme známeho, pričom si často platí sám odvody, aby spadal do kategórie zamestnanca, ktorému banka ľahko schváli hypotéku. Nie vždy je to také jednoduché, ako sa môže zdať. V prípade krátko trvajúcej pracovnej zmluvy si banka môže preverovať nielen to, či prišiel príjem, ale aj odkiaľ prišiel. Ak zistí, že firma vyplatila mzdu, ktorá je viditeľne v nepomere k jej hospodárskym výsledkom, úver nemusí byť schválený. Jednoducho povedané – ak má firma určité tržby a polovica z toho je „dočasná mzda kvôli hypotéke“, banka si to vie spočítať.

*Prvý údaj vyjadruje minimálny počet mesiacov (resp. vyplatených miezd), ktoré musí byť žiadateľ zamestnaný. Druhý údaj určuje počet mesiacov, ktorý sa pri výpočte príjmu priemeruje.

Príjem z podnikania (FO a PO)

Príjem z podnikania patrí k tvrdým orieškom, pretože jeho pravidelnosť nie je istá a banky ho vnímajú rizikovejšie ako TPP. V prípade podnikania FO, teda SZČO, sa príjem posudzuje dvoma spôsobmi:

1. % z tržieb v predch. zdaňovacom období (podľa banky od 10 do 60 %)/12,
2. vzorcom: (základ dane – daň)/12 = mesačný príjem.

Zároveň musí trvať živnosť v závislosti od banky 6 až 18 mesiacov – presnejšie musí fungovať aspoň od 1. 7. v roku, ktorý predchádza obdobiu, v ktorom chceme žiadať o hypotéku.

V prípade fungovania na s.r.o. sú tiež viaceré možnosti akceptovania príjmu, pričom platí, že čas trvania takéhoto podnikania musí byť opäť v závislosti od banky minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období. Sú však banky, ktoré vyžadujú trvanie celé zdaňovacie obdobie, ba až 24 mesiacov. Akceptuje sa teda:

1. % z tržieb v predchádzajúcom zdaňovacom období,
2. štandardne vzorcom: zisk/12 = mesačný príjem.

Niektoré banky majú podmienku týkajúcu sa minimálneho podielu spoločníka vo firme (SLSP – 50 %, VÚB – 50 %, Tatra banka – 50 %, UniCredit bank – 33 %, 365 bank – 20 %) alebo toho, či je potrebné, aby si spoločníci vyplácali zisk pri druhom type posudzovania príjmu (SLSP – nie, VÚB – nie, Tatra banka – nie, UniCredit bank – áno, mBank – áno).

Existujú tiež špeciálne odvetvia, tzv. slobodné povolanie, respektíve komorové profesie (lekár, právnik, architekt…), na ktoré sa banky pozerajú pri posudzovaní príjmu lepšie ako na klasické podnikanie a vedia im akceptovať vyššie % z tržieb.

Ďalšie typy akceptovaných príjmov

Okrem vyššie uvedených príjmov, ktoré patria medzi najčastejšie a spravidla sú využívané ako hlavný príjem, je možné uplatniť si pri žiadosti o hypotéku aj iné. Niektoré sú priamo spojené s pracovnou činnosťou, iné zase súvisia s rôznymi dávkami, napríklad zo sociálnej poisťovne, ÚPSVaR, prípadne sú nariadené súdnym rozhodnutím.

V tabuľke nižšie si ukážeme, ktoré banky tieto príjmy akceptujú. Bližšie detaily a podmienky sa môžu v čase meniť, preto je ideálne sa v konkrétnom období riešenia hypotéky informovať u nášho finančného sprostredkovateľa.

Všetky uvedené príjmy, okrem dôchodkov, podliehajú určitým obmedzeniam a sú podmienené napríklad vyplácaním na účet, dostatočným časom trvania, podaným daňovým priznaním alebo oficiálnym rozhodnutím príslušnej inštitúcie.

V prípade príjmu z materskej sa vždy akceptuje len výška rodičovského príspevku, teda umelé navyšovanie materskej, ako je to na Slovensku zvykom, v tomto prípade nemá vplyv na výšku schválenej hypotéky. Rozlišuje sa tiež výška rodičovského príspevku podľa toho, či matka predtým pracovala, alebo nie. Ak áno, banka akceptuje vyššiu sumu (383,80 €), a ak nie, tak nižšiu (280 €).

Spĺňam podmienky požadovaného príjmu. Akú hypotéku dostanem?

V súčasnosti posudzujú banky mnohé prípady individuálne a nie vždy sa dá jednoznačne povedať presná suma schválenej hypotéky. Sú však určité pravidlá, ktoré platia.

1. čistý príjem sa vždy očistí o životné minimum žiadateľov a členov ich domácnosti:
   – hlavný žiadateľ – 218,06 €
   – spolužiadateľ (manžel/ka, druh/-žka) – 152,12 €
   – spolužiadateľ/ručiteľ (samostatná domácnosť) – 218,06 €
   – dieťa – 99,56 €
2. banka si následne odráta finančnú zábezpeku 40 %
3. ďalej sa príjem očistí o všetky existujúce záväzky (úvery, kreditné karty, prečerpania…)
4. pri výpočte maximálnej dostupnej splátky banka navyšuje aktuálny úrok o 2 % (tzv. stress test)
5. štandardne je maximálny objem poskytnutej hypotéky obmedzený 8-násobkom súčtu čistých ročných príjmov žiadateľov

Okrem meniacich sa podmienok akceptovania jednotlivých príjmov, neustále zdražujú aj úrokové sadzby na hypotékach. Odporúčame preto pred začiatkom každého úverového procesu urobiť predbežný prístup, celý proces starostlivo naplánovať a vyhľadať kvalitného odborníka, aby nedošlo k nečakaným prekvapeniam.

Zdroj titulného obrázka: unsplash
Zdroje:  Slovenská sporiteľňa, VÚB, ČSOB, 365 bank, mBank, UniCredit Bank, Tatra banka, Prima banka