Kupujete nehnuteľnosť pred svadbou? Myslite vopred na tieto veci

Stále pretrvávanie nízkych úrokových sadzieb podporuje aj napriek stále stúpajúcim cenám stavieb dopyt po nehnuteľnostiach. Tento rastúci trend cítime vo financiách posledné roky a prekvapivo ho výrazne nespomalila ani pandémia, ktorá je tu s nami už dlhšie ako rok. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach prináša aj situácie, keď stále viac ľudí rieši otázku svojho bývania či fungovania ešte pred uzavretím manželstva. Dôvodov je viacero, no jedným z nich je nepochybne aj to, že rast cien je naozaj rýchly a veľakrát je rýchly aj samotný predaj.  

Na čo je však dôležité dávať si pozor, ak začíname fungovať v spoločnej domácnosti bez uzavretia manželského zväzku? Väčšinou sme viac informovaní o výhodách ako o nevýhodách. V tomto blogu opíšem najčastejšie situácie, ktoré takéto páry riešia, a tiež uvediem niekoľko rád, ako neostať prekvapený, ale pripravený.

Nie ste manželia a idete si kupovať nehnuteľnosť?         

Často sa stretávame s tým, že dvaja ľudia, ktorí chcú spolu bývať, sa zhodnú, že je lepšie kúpiť si spoločnú nehnuteľnosť, ako platiť niekomu prenájom, a tým veľakrát vlastne splácať hypotéku niekomu inému. Z finančného hľadiska je naozaj skutočne lepšie splácať svoje bývanie, ale je dôležité uvedomiť si, že financie sú prepletené právnymi záväzkami a niekedy môže dôjsť aj k tomu, že práva jedného partnera budú blokovať práva toho druhého.

Uveďme si príklad: Dvaja ľudia si kúpia spolu nehnuteľnosť, jej majiteľmi sú obaja v pomere 50 : 50, hypotéku si tiež zobrali obaja, nie sú zobratí a, bohužiaľ, dôjde k rozchodu.

Ten dobrý prípad je, ak sa partneri vedia po rozchode dohodnúť. Horší scenár prichádza, ak toho nie sú schopní a emócie zvíťazia nad racionálnosťou. Práve pre takéto prípady je dobré manželstvo, ktoré chráni dvoch ľudí pred nimi samými a v situáciách, keď zlyhá ich komunikácia, je tu súd, ktorý ich „donúti“ dohodnúť sa.

Najhoršie prípady, ktoré sa v praxi dejú, sú, ak po rozchode jeden z partnerov odmietne komunikovať, a druhý partner je teda blokovaný v akomkoľvek nakladaní nielen s nehnuteľnosťou, ale aj úverom. Je bežné, že pre výkon akéhokoľvek zásahu do hypotekárneho úveru (predčasné splatenie, mimoriadny vklad, prenos, vyplatenie) sú potrebné podpisy oboch spoludlžníkov, čo môže byť časom problém, a ak už dôjde k rozchodu, je veľmi dôležité čo najskôr dospieť k vyrovnaniu.   

Dokonca sme svedkami aj toho, že jeden z partnerov odíde do zahraničia, druhá osoba ostáva žiť na Slovensku, spláca úver, a tým spláca nadobúdanie majetku nielen svojho, ale aj majetku druhej osoby žijúcej v zahraničí. Tento človek si zvykne po príchode, niekedy aj po desiatkach rokov, nárokovať svoju polovicu. Či to partner, ktorý reálne úver splácal, dokáže i pred nejakým súdom, keď je na liste vlastníctva 50 % majiteľom druhá osoba, je pravdepodobné. Určite si však viete predstaviť, koľko to vezme pri občianskom súdnom spore nielen energie, ale aj času a peňazí.        

Situácia, že sa daný človek vráti zo zahraničia, je ešte ten lepší scenár. Avšak čo ak dôjde k úmrtiu tejto osoby? Na Slovensku sa stretávame nielen s nízkou finančnou gramotnosťou, čo vyplýva z rôznych prieskumov, ale aj s nízkym právnym povedomím. Je prekvapujúce, koľko párov si neuvedomuje problém v nadobúdaní nehnuteľnosti bez uzavretého manželstva a prípadné riziká, ktorým sa tým vystavujú. Za najväčšie riziko sa považuje úmrtie jedného z partnerov, keď majetok, samozrejme, spadá do dedičského konania.

Ak by dvaja partneri do takejto tragickej udalosti stále spolunažívali, je tu možnosť dedenia, ale podľa zákona o dedení je druh/družka až v druhej skupine, v prípade manželstva ide o prvú skupinu.

Ak by sa to však udialo vo vzťahu, kde došlo k rozchodu, podiel zosnulej osoby spadá do dedičského konania, pričom žijúci expartner, teda majiteľ 50 % podielu nehnuteľnosti, nemá nárok dediť. Samozrejme, aj tu je priestor na dokazovanie pred súdom, ako došlo k nadobudnutiu nehnuteľnosti, a v rámci dedičského konania sa to dá priznať ako pohľadávka. Tiež musíme vziať do úvahy, že takéto dokazovanie zaberie nejaký čas.    

Ak ste slobodní a plánujete si vziať so svojou polovičkou hypotekárny úver, kvalitný finančný sprostredkovateľ by mal prejsť s vami všetky možné riziká a upozorniť vás na to, aké situácie môžu nastať, a ešte pred podpisom úverovej zmluvy a samotnej kúpy mať pripravený aj plán pre prípad, keby došlo k najhoršiemu.

Pár praktických rád    

• Kvalitným nastavením životnej poistky poistiť partnerov medzi sebou, aby v prípade, že dôjde k tragickej udalosti, mala pozostalá osoba finančné prostriedky na prípadne vyrovnanie.
• V prípade nemožnosti prebratia úveru a nehnuteľnosti len jednou osobou kvôli nepostačujúcej výške príjmu zvážiť jej predaj či zámenu spoludlžníka.            
• Počas nadobúdania nehnuteľnosti v prípade, že by došlo k zlému scenáru a expartner by odišiel, prípadne by prestal komunikovať, mať pripravené všetky doklady, dôkazy, že ste danú nehnuteľnosť splácali vy (zálohovať si výpisy z účtu, kde bude vidno odchod splátok, doklady o úhradách, rekonštrukciách atď.).

Nie ste manželia a chcete si sporiť na spoločnom účte?  

Keďže rôzne sporiace produkty majú pri uzatvorení vstupné poplatky, stane sa, že partneri chcú na týchto poplatkoch ušetriť, a tak si v dobrej viere vytvoria jeden spoločný účet. No pozor, majiteľom účtu je len jeden z partnerov. Ak by došlo k rozchodu, tak je naozaj problematické domáhať sa svojich peňazí vložených na partnerov sporiaci účet. Potom sa môžete spoliehať už iba na dobré slovo.  

Opäť pripomínam, že kvalitný finančník by vás mal na to upozorniť a tiež vás oboznámiť s dôsledkami v prípade rozchodu. V praxi sa veľakrát stáva, že po objasnení týchto faktov sa klienti nakoniec rozhodnú predsa len pre dva osobitné sporiace účty aj za cenu zvýšených vstupných nákladov.

Samotné manželstvo, samozrejme, nezaručuje bezproblémové vyrovnanie majetku pri rozvode alebo úmrtí, ale aspoň ho ustanovuje zákon, preto je veľmi dôležité byť oboznámený s možnými situáciami, ktoré môžu nastať v prípade spolužitia ako druh a družka. Vzhľadom na legislatívu zákon myslí skôr na ľudí, ktorí sú v manželskom zväzku. To isté platí aj pre sociálne poistenie – ak by ste dlhodobo plánovali fungovať ako druh a družka, je dôležité uvedomiť si, že pozostalý z partnerov nemá nárok na vdovský/vdovecký dôchodok. Nárok naň má len osoba po zosnulom manželovi, respektíve manželke.     

Na mojich stretnutiach vždy upozorňujem klientov na všetky tieto aspekty. Rešpektujeme ich rozhodnutie, ale všetky produkty pripravíme tak, aby boli títo dvaja ľudia rovnocenne chránení a minimalizovali sme možné komplikácie. Prípadov so zlým koncom je oproti tým s dobrým našťastie menej. Väčšinou si ľudia uvedomujú záväzok spojený s hypotékou a kúpou nehnuteľnosti a veľmi starostlivo zvážia, či s daným partnerom urobia takýto spoločný krok. 

Zdroje: flaticon, canva